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mercoledì 27 aprile 2011

Cedolare Secca: gli Adempimenti

Come fun­ziona la nuova imposta della cedolare secca e i van­taggi che derivano dal calo degli adempimenti.

Una sola aliquota sul red­dito loca­tivo. Il provved­i­mento cita gli “immo­bili a uso abi­ta­tivo” che siano locati per final­ità abi­ta­tive”, quindi la cedolare dovrebbe poter essere appli­cata anche alle altre for­mule di locazione a uso res­i­den­ziale (in questo caso con aliquota al 21%), quali ad esem­pio i con­tratti tran­si­tori a uso tur­is­tico. Sul punto servirà la con­ferma delle Entrate, ma lo stesso provved­i­mento chiarisce che l’opzione per la cedolare può comunque essere fatta quando la durata è infe­ri­ore ai 30 giorni (come per i con­tratti turistici).

L’imposta secca sos­ti­tu­isce,
per tutti i con­tratti, l’imposta sul red­dito delle per­sone fisiche (Irpef) e le rel­a­tive addizion­ali region­ali e comu­nali; l’imposta di reg­istro e il bollo dovuto sul con­tratto di locazione, nonché sulla risoluzione e sulle pro­roghe dello stesso. In caso di opzione per la cedolare, non si sarà comunque il rim­borso dell’imposta di reg­istro e di bollo even­tual­mente già pagate. Inoltre, resta comunque l’obbligo di ver­sare l’imposta di reg­istro per la ces­sione del con­tratto di locazione. In ogni caso, optando per il nuovo regime sos­ti­tu­tivo, ven­gono auto­mati­ca­mente “con­ge­lati‘” gli aggior­na­menti del canone, com­presi quelli da adegua­mento all’inflazione (in base all’indice Istat).

La cedolare deve essere scelta dal pro­pri­etario, altri­menti si resta con la tas­sazione ordi­naria. Comunque, chi aveva con­tratti in corso e reg­is­trati al 7 aprile scorso — cioè la mag­gior parte dei con­tribuenti — dovrà sola­mente inviare la rac­co­man­data all’inquilino e ver­sare l’acconto con il mod­ello F24 (è ancora atteso il codice trib­uto): gli altri adem­pi­menti sono rin­viati alla dichiarazione dei red­diti che sarà pre­sen­tata nel 2012.

In caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca, la reg­is­trazione del con­tratto assorbe tutti gli ulte­ri­ori obb­lighi di comu­ni­cazione e fa venir meno anche l’obbligo di comu­ni­cazione delle gen­er­al­ità del con­dut­tore all’autorita‘ di pub­blica sicurezza (arti­colo 12 del Dl 69/1978).

Il regime sos­ti­tu­tivo può appli­carsi anche ai con­tratti per i quali non c’è l’obbligo di reg­is­trazione come la locazione e l’affitto di immo­bili stip­u­lati con scrit­tura pri­vata non aut­en­ti­cata, di durata non supe­ri­ore a 30 giorni com­p­lessivi nell’anno.

La cedolare si applica alle locazioni abi­ta­tive effet­tuate da per­sone fisiche. Quindi sono esclusi dal nuovo regime fis­cale quelle effet­tuate dalle imp­rese. Anzi, per le imp­rese la cedolare si tra­duce in uno “svan­tag­gio fis­cale” rispetto agli altri loca­tori di abitazioni, siano essi per­sone fisiche o soggetti isti­tuzion­ali. Men­tre le per­sone fisiche hanno il ben­efi­cio dell’imposizione sos­ti­tu­tiva e gli investi­tori — che agis­cono tramite Siiq o fondi immo­bil­iari — pos­sono con­tare su una tas­sazione al 20% sui proventi da locazione, le imp­rese con­tin­uer­anno a scon­tare una tas­sazione piena sul red­dito da affitto delle pro­prie abitazioni.
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