Una sola aliquota sul reddito locativo. Il provvedimento cita gli “immobili a uso abitativo” che siano locati per finalità abitative”, quindi la cedolare dovrebbe poter essere applicata anche alle altre formule di locazione a uso residenziale (in questo caso con aliquota al 21%), quali ad esempio i contratti transitori a uso turistico. Sul punto servirà la conferma delle Entrate, ma lo stesso provvedimento chiarisce che l’opzione per la cedolare può comunque essere fatta quando la durata è inferiore ai 30 giorni (come per i contratti turistici).
L’imposta secca sostituisce,
per tutti i contratti, l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) e le relative addizionali regionali e comunali; l’imposta di registro e il bollo dovuto sul contratto di locazione, nonché sulla risoluzione e sulle proroghe dello stesso. In caso di opzione per la cedolare, non si sarà comunque il rimborso dell’imposta di registro e di bollo eventualmente già pagate. Inoltre, resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. In ogni caso, optando per il nuovo regime sostitutivo, vengono automaticamente “congelati‘” gli aggiornamenti del canone, compresi quelli da adeguamento all’inflazione (in base all’indice Istat).
La cedolare deve essere scelta dal proprietario, altrimenti si resta con la tassazione ordinaria. Comunque, chi aveva contratti in corso e registrati al 7 aprile scorso — cioè la maggior parte dei contribuenti — dovrà solamente inviare la raccomandata all’inquilino e versare l’acconto con il modello F24 (è ancora atteso il codice tributo): gli altri adempimenti sono rinviati alla dichiarazione dei redditi che sarà presentata nel 2012.
In caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca, la registrazione del contratto assorbe tutti gli ulteriori obblighi di comunicazione e fa venir meno anche l’obbligo di comunicazione delle generalità del conduttore all’autorita‘ di pubblica sicurezza (articolo 12 del Dl 69/1978).
Il regime sostitutivo può applicarsi anche ai contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione come la locazione e l’affitto di immobili stipulati con scrittura privata non autenticata, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno.
La cedolare si applica alle locazioni abitative effettuate da persone fisiche. Quindi sono esclusi dal nuovo regime fiscale quelle effettuate dalle imprese. Anzi, per le imprese la cedolare si traduce in uno “svantaggio fiscale” rispetto agli altri locatori di abitazioni, siano essi persone fisiche o soggetti istituzionali. Mentre le persone fisiche hanno il beneficio dell’imposizione sostitutiva e gli investitori — che agiscono tramite Siiq o fondi immobiliari — possono contare su una tassazione al 20% sui proventi da locazione, le imprese continueranno a scontare una tassazione piena sul reddito da affitto delle proprie abitazioni.
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